- Австралийский фонд по провалу — Australian Restrement Trust (ART) объявляет дефолт в комплексе Bravern в Сиэтле после снятия Microsoft.
- Убытки инвесторов — кредит и капитал в размере 304 млн. Долл. США в размере около 300 миллионов долларов США находятся под угрозой, при этом стоимость комплекса снизилась с 605 миллионов долларов до примерно 268 миллионов долларов.
- Предупреждение для глобальных рынков — дело подчеркивает риск пенсионных фондов и растущее несоблюдение коммерческих офисных кредитов в Соединенных Штатах.
Австралийский фонд Retrement Trust (ART), второй по величине пенсионный фонд в Австралии, представляет собой невыполнение кредита по финансированию покупки офисного комплекса в Соединенных Штатах, когда -то занятая Microsoft Corp. Это подчеркивает текущие последствия для глобальных инвесторов, поскольку компании пересматривают свои потребности в офисных помещениях.
Два небоскреба в пригороде Сиэтла казались безопасными вложениями для австралийского покупателя в начале 2020 года, заполненных тысячами сотрудников Microsoft. Тем не менее, технологический гигант выпустил комплекс после гибридного режима работы, а сокращения допустили консолидацию офисов в ближайшие годы, оставляя здания пустыми в области, где почти один фифт областей является вакантной.
Согласно долговым документам, комплексная ипотека Bravern для Bellevue была передана специальному администратору в этом месяце после истечения срока действия контракта Microsoft в августе. Искусство не планирует рефинансировать имущество, что приводит к вероятной принудительной продаже или продаже при значительно сниженной цене и потенциальных убытках для держателей облигаций.
Огромные потери
По данным Bloomberg, неспособность выполнить кредит может удалить инвестиции в размере около 300 миллионов долларов США. Представитель пенсионного фонда, который управляет около 350 миллиардов долларов (230 миллиардов долларов) от австралийской пенсионной сбережений, отказался от комментариев. Microsoft также не сделала заявления.
Хотя комплекс Bravern является небольшой частью обширного портфеля Art, потеря является предупреждением для австралийских пенсионных фондов, которые увеличивают их инвестиции за рубежом. Около половины активов крупнейших фондов уже находятся за пределами Австралии, поскольку быстро растущая отрасль с активами на сумму 4,3 триллиона долларов превышает национальные границы и воспринимается как глобальная инвестиционная сила.
Задолженные документы показывают, что комплекс Bravern оценивался в 605 миллионов долларов незадолго до покупки в январе 2020 года Qsuper, который впоследствии объединился с Sunsuper для формирования искусства. Сделка была частично профинансирована за счет займа в 304 миллиона долларов, включенных в торговую торговую ипотеку. В настоящее время эта недвижимость оценивается в 268 миллионов долларов, сообщило в августе Morningstar DBRS.
Сигнал для всего американского офисного рынка
Дело иллюстрирует текущие проблемы на рынке офиса США по мере увеличения сбоев ссуды. По данным Совета по производству коммерческой недвижимости, 16,9% американских офицеров в Соединенных Штатах находятся под специальным управлением-самый высокий процент всех видов имущества и значительное увеличение более чем на 2,5%. Несмотря на некоторые признаки восстановления офисного рынка в Сиэтле и Белвью, они не делают достаточно быстро для владельцев зданий, некоторые из которых стоят только часть кредита.
Microsoft решила не продлевать более 2 миллионов офисных помещений в Bellevue, в том числе Bravern Towers, в то же время перенаправляя региональных чиновников в обновленную кампус в Редмонде, штат Вашингтон. По данным Broderick Group, часть освобожденного пространства нанимается другими технологическими компаниями, но пустота, оставленная Microsoft, помогла увеличить процент свободного пространства в Bellevue более 17%.
Две башни Браверн, в общей сложности 750 000 квадратных футов, занимают городской блок, включая квартиры и роскошные магазины, такие как Hermes, Gucci и Prada. В холле Bravern Building One лифты исключены. Ресторан Steak John Howie Steak, где вы можете заказать японское филе Vagyu 6 унций за 189 долларов, закрыт в полдень.
Комплекс Bravern в Сиэтле/ Роскошные магазины в комплексе Браверн. Анна Эджертон/Блумберг
В китайском ресторане Jiang Nan, первом на западном побережье нью -йоркской сети, только один стол был занят в сентябрьском дне. Ресторан, также расположенный в лобби Браверна, открылся в марте после того, как Microsoft уже перенесла большинство своих сотрудников за пределами здания.
Первоначально Microsoft переехала в Bravern Towers после их завершения в 2009 году. Компания была единственным арендатором и инвестирует 181 миллион долларов в акционерный капитал для оборудования для зданий. Fitch понизил рейтинг долга в декабре 2024 года, так как вывод Microsoft уже начался, сославшись на «ограниченную арендную деятельность и сложные условия в подрегионе Bellevue».
Согласно данным Bloomberg по состоянию на 30 июня, одним из крупнейших владельцев секьюритизированного долга Bravern является Pacific Investment Management Co. (PIMCO), но неясно, понесет ли компания убытки в своем участии.
«Будучи активным участником вторичных рынков CMBS, Pimco часто инвестирует в нарушенные ценные бумаги, предлагаемые со значительной скидкой», — сказал представитель PIMCO по электронной почте.