В 2025 году рынок недвижимости Софии зафиксировал самый сильный год после мирового финансово-экономического кризиса. Был один главный иррациональный фактор, который привел к такому большому количеству покупок – ожидание того, что мы войдём в еврозону и что это приведёт к росту цен на жилье. Вот что он сказал Добромир Ганев, бывший председатель Национальной ассоциации недвижимости и партнер Comfort & Foros Brokers, в шоу»характеристики» с ведущим Христо Николов.
За весь прошлый год в столичном ЗАГСе было зарегистрировано 40 629 сделок купли-продажи всех видов недвижимости, что на 15% больше, чем в 2024 году. Активность рынка недвижимости в Софии приближается к рекордным годам после вступления Болгарии в Евросоюз – 41 586 сделок в 2006 году, 45 015 в 2007 году и 40 906 в 2008 году.
«Многие люди, которые планировали купить жилье в ближайшие пять лет, бросились и купили раньше, опасаясь очередного роста цен. Два-три года назад некоторые покупатели ушли с рынка, поскольку ожидали повышения ставок по ипотеке. Однако этого не произошло, и эти люди вернулись на рынок недвижимости».
В 2006-2008 годах на рынке недвижимости Болгарии было много иностранцев, которые искали быструю прибыль после вступления нашей страны в ЕС. Однако сейчас в Софии практически нет иностранных покупателей, а на рынке недвижимости доминируют болгары, в том числе проживающие за границей, — прокомментировал гость.
Строительство замедляется, цены растут
На вопрос, существует ли риск резкого падения активности на рынке капитала, Ганев ответил, что снижение количества сделок минимум на 10%, конечно, будет, но это не будет «падением с максимума».
«Еще одна вещь, которая меня беспокоит, — это резкое падение объемов жилищного строительства в Софии и Варне. Это влияет на предложение и является еще одной причиной роста цен на квартиры двузначными темпами в 2025 году. Застройщики, вероятно, более осторожны, поскольку хотят увидеть, куда пойдет рынок в 2026 году. Еще одним объяснением падения объемов строительства в некоторых крупных городах являются трудности с подключением к сетям водоснабжения и электричества».
Южное Причерноморье – второй по величине рынок недвижимости Болгарии.
В последнее время наблюдается активная активность со стороны граждан Украины на Черном море. Они спровоцировали возрождение рынка аренды после Covid-19 и теперь покупают. Именно этим объясняется сильный рост покупок на Солнечном берегу, в Святом Власе, Равде, Ахелое и др., — сказал Добромир Ганев.
Рынок недвижимости в Бургасе отмечает самый сильный год за последние десять лет – с 9 114 сделками в 2025 году. Новое строительство в Бургасском регионе также развивается хорошо.
Южное побережье Черного моря является вторым по величине рынком недвижимости в Болгарии, если объединить данные офисов в Бургасе, Несебре, Поморие и Царево. На 2025 год общее количество транзакций по всему региону составит 21 649.
После пандемии многие болгары купили недвижимость на Южном побережье Черного моря – как в инвестиционных целях, так и для удаленной работы. Еще несколько лет назад в этом регионе было много «залежавшегося производства» новостроек, а недвижимость для отдыха можно было купить за 20 000 – 40 000 евро, пояснил Добромир Ганев.
Активная активность на рынке недвижимости в Пловдиве
Рынок недвижимости в Пловдиве также был успешным годом с общим количеством 18 064 сделок – это второй лучший результат за последние десять лет после 2021 года (18 916 сделок). На эти результаты повлияла развитая экономика в городе и вокруг него, а также активная активность болгар, проживающих в Турции – в Пловдиве они покупают в основном в инвестиционных целях, пояснил гость.
В целом по Болгарии активность рынка недвижимости остается высокой, но до рекордных результатов еще далеко. В 2025 году по стране заключено 226 513 договоров купли-продажи, что является четвертым лучшим результатом за последние десять лет. Больше сделок было в 2021 году (247 937), 2022 году (242 624) и 2016 году (228 586).
«В большинстве городов Болгарии наблюдается рост количества сделок до 5-7%, что свидетельствует о нормальном рынке. В таких городах, как София, Пловдив и Стара Загора, наблюдается двузначный рост, а в Варне продажи и покупки остаются практически неизменными. Плохо то, что рост цен на жилье продолжает оставаться слишком высоким к третьему кварталу 2025 года».
Ожидания и прогнозы на 2026 год
Высока вероятность, что в первые месяцы года произойдет падение спроса на жилую недвижимость — как, например, проверок, предварительных договоров и количества сделок. Однако существует вероятность появления на болгарском рынке новых групп покупателей. Коллеги из Словении, Хорватии, Латвии рассказывают, что после вступления в еврозону они наблюдали активность иностранцев на своих рынках, рассказал Добромир Ганев.
Вероятность снижения цен на жилье в 2026 году невелика. Не исключено, что произойдет замедление темпов роста, но в основном это будет зависеть от ситуации с новым строительством, добавил собеседник.
Смотрите больше в видео!
Все гости шоу»характеристики«Вы можете посмотреть здесь.