В Болгарии предварительные договоры купли-продажи недвижимости подлежат регистрации. Таким образом, весь процесс транзакции станет виден абсолютно всем. Много лет назад такая практика была введена ненадолго, но она работала «двадцать дней», пока на нее не набросились политики, мафиози и всякие люди с «прачечными», а также представители нашей строительной отрасли. Вот что он сказал Николай Господинов, владелец и менеджер iBrokersв шоу «характеристики» с ведущим Христо Николов. Основной темой разговора стала недобросовестная практика на рынке недвижимости и возможные пути ее решения.
В конце июля 2014 года Совет Министров принял изменения в Положение о регистрации, которые ввели возможность по требованию одной из сторон регистрировать предварительные договоры о передаче или установлении прав на недвижимое имущество. Текст вступил в силу в начале августа, но в конце октября того же года был отменен постановлением правительства.
Процесс совершения сделки с недвижимостью в Болгарии крайне рискован абсолютно для всех участников. В стране принято вносить аванс (депозит), который поступает непосредственно на счет продавца. Это делается в Африке, но не в других странах, сказал Господинов.
«Аванс должен поступить на доверительный счет — банк или нотариус. Когда все в порядке, деньги отпускаются. У нас дела обстоят иначе: в 60-70% случаев в предварительном договоре написано одно, у нотариуса — другое. Это заставляет всех участников рынка недвижимости приспосабливаться. Поэтому у нас разные виды ипотеки, по которым можно догадаться, в чем заключалась сделка. Поэтому может быть двукратная разница в заявленных ценах на идентичные объекты в одном и том же доме. на самом деле одинаковые, просто кто-то где-то ушёл «под радар».
Собеседник назвал плохой практикой суровые штрафы для невыполнившей контракт стороны. Суммы огромные – до двукратного первоначального взноса, и в процессе многое может произойти. Идет разработка документации по сделке, администрация работает, дела идут, хоть и очень медленно, но есть риски оплаты, сроков и много неопределенностей в процессе.
Это проблема каждого, пояснил Николай Господинов. И добавил, что эти штрафы должны быть гораздо меньшими, если сделки будут совершаться, как в «белых странах».
Гость также прокомментировал плохую практику при покупке домов «новостройки». Большинство контрактов крайне односторонние – они защищают только инвестора, который в большинстве случаев является отдельным от застройщика юридическим лицом, хотя они и являются связанными сторонами, сказал он.
Самая большая проблема заключается в том, что на рынке новостроек нет агентов по недвижимости. Практика такова, что новостройки продаются без посредника, и у нас нет возможности защитить покупателей, пояснил Господинов.
«У нас есть случай, когда более 80 квартир было продано в доме, где впоследствии возникла проблема с запросами на индексацию цен. Покупатели заплатили им, но хотели больше индексаций. Единственным клиентом, который запросил полную проектную документацию, был наш клиент, и не потому, что мы — «большая сделка». Идея в том, что если брокер достаточно опытен, хорошо обучен и высокоморален, он учтет это и не позволит клиенту заключить эту сделку. Мы питаемся рекомендациями, а не одной сделкой».
Покупателям рекомендуется пользоваться услугами юриста и рекомендованного брокера.
В разговоре также коснулись плохих практик, связанных с работой брокеров по недвижимости. Наша отрасль развивается очень быстро, но в противоположном направлении. Ситуация ухудшается, и мне очень забавно, как все говорят, что индустрия меняется к лучшему. Меняется облик брокеров — мы надеваем костюмы, снимаем видеоролики, в которых начинаем выглядеть как «Piner Music Real Estate», то есть ищем другой эффект, и это неплохо, — рассказал собеседник.
К сожалению, индустрия очень разделена на правильных, неправильных, больших неправильных, маленьких неправильных и т. д. Соблюдение правил отделяет правильных брокеров от неправильных, добавил Господинов.
«Мы не можем играть в шахматы, и, отвернувшись, можно украсть фигуру и сказать: «Мы продолжаем игру». И я вижу, что королевы больше нет. Примерно так обстоят дела на рынке недвижимости. В значительной части отрасли нет реального желания перемен. Это декларативно, но на заднем плане происходят другие вещи. Есть несколько объединений, и когда мы разделяемся, то это нормально – поддаться иностранному влиянию».
Гость привел пример недобросовестной практики, когда агентства выкладывают в Интернет огромное количество объявлений о недвижимости. Якобы эти предложения проверены, но в 99% случаев они неактуальны — уже проданы или сданы в аренду. Еще одна плохая практика: брокеры заходят на сайты по дизайну интерьера, архитектуре и даже на сайты отелей в Дубае, скачивают фотографии(или визуализации) и выставили их для рекламы в… столичном ЖК «Младость», — пояснил Николай Господинов.
И добавил — проблема в том, что покупатель необразован и перед выходом на рынок ему следует поговорить с брокером, юристом или юристом по недвижимости.
На вопрос, следует ли принять в Болгарии специальный закон о посреднических услугах в сделках с недвижимостью, собеседник ответил: «У нас проблема только с Кодексом этики отрасли. Все заявляют, что соблюдают его, но, скорее всего, не читали. Чтобы обеспечить соблюдение Кодекса этики, нам должны ударить по карману. Например, гарантировать качество услуги с высокой профессиональной ответственностью или какой-то банковской гарантией».
«Этот Кодекс этики может быть для всех. Все должны быть членами одной ассоциации, и игра окончена. Есть правила, оттуда побеждает лучший. А теперь лучший невидим, потому что во всей туче рекламы ты попадаешь к самому крупному мошеннику», — заключил Николай Господинов.
Смотрите больше в видео!
Все гости шоу»характеристики«Вы можете посмотреть здесь.