Болгария находится в шаге от членства в области евро. Большое внимание сосредоточено на свойствах и на том, как это повлияет на новую валюту их стоимости. Вот почему Bloomberg TV Bulgaria спросила ведущих экспертов: «Ожидаем ли мы рост имущества после принятия евро?»
Dobromir Ganev, консультант и аналитик по недвижимости, Bomfort & Foros Brokers:
Трудно точно предсказать, что произойдет после 1 января 2026 года, когда ожидается, что Болгария примет евро. Важнее взглянуть на процесс в долгосрочной перспективе. Влияние на рынок недвижимости не может ощущаться в течение нескольких дней или недель, но обычно анализируется на основе не менее шести месяцев.
Анализ других стран, которые приняли евро, показывают, что в первый год цена более частых, чем снижение. Исключением является Словакия в 2009 году, но это совпадает с мировым финансовым кризисом. Например, в Греции увеличение на 13-14% было зарегистрировано в первом году. В Португалии — 7,9%, в Хорватии — более 3%.
Факторы, которые повлияют на рынок болгарцев, включают ставки процентных ставок по ипотечным кредитам, рост доходов, внутреннюю миграцию и новое строительство. Банкиры прогнозируют, что процентные ставки не будут значительно измениться, что сохранит стабильность рынка. Доход в стране растет с двумя дигитными ценностями, что также поддерживает спрос.
В то же время существует ограниченный запас новых домов, особенно в Софии, и многие владельцы временно снимают недвижимость с рынка с ожиданием роста цен после входа в зону евро. Все это может привести к удержанию или незначительному повышению цен.
Долгосрочное членство в области евро может повысить доверие иностранных инвесторов и стимулировать интерес к менее развитым регионам. Изменения в местных налогах и оценках имущества также ожидаются. Тем не менее, рынок должен рассматриваться стратегически, а не посредством призмы краткосрочных беспорядков.
Георги Киров, партнер Colliers International:
Я ожидаю, что введение евро приведет к увеличению имущества, что станет результатом нескольких основных факторов. Одним из них является высокая доля серой экономики в Болгарии-около 36% ВВП со средним уровнем 18-19% в ЕС. Это означает, что экономика имеет значительную сумму средств, доступных в BGN, которые должны быть обменены в евро в течение шести месяцев после введения евро в качестве официальной валюты. Некоторые из этих средств, вероятно, будут перенаправлены на инвестиции в недвижимость.
Важно подчеркнуть, что оценка не произойдет резко — мы не должны ожидать, что в январе будет прыгать 20%. Это будет долгосрочный процесс. Есть два дополнительных фактора, которые также будут влиять на цены и не будут напрямую связаны с введением евро.
Во -первых, рынок недвижимости в Болгарии недооценивается против других стран Центральной Европы. Средняя цена квартиры в Софии составляет около 2000 евро на квадратный метр, а в Праге-5000, в Варшаве-4 500, а даже в Бухаресте цены выше.
Во -вторых, финансовая доступность в Болгарии все еще относительно хорошая. Профессионал с 10 -летним опытом работы в Софии может заплатить квартиру примерно за 15 лет, а в Чешской Республике — около 23 лет, а в Западной Европе — более 30.
Ввиду этих факторов логично ожидать постепенного роста около 20% в течение следующих нескольких лет.
Александр Бочев, председатель Национальной ассоциации недвижимости:
Скорее всего, увеличение имущества, которое мы наблюдали в последние годы, продолжится в 2026 году, но более медленнее, чем в предыдущем периоде. В последние годы годовое повышение цен составило от 9% до 15%. Исключение, вероятно, будет 2025 год — год, когда Болгария, как ожидается, представит евро. Тогда более резкое повышение цен прогнозируется на 18-19%.
С 2026 года рынок, вероятно, успокоится, и рост будет двигаться в течение 10% в год, и он может быть ближе к 8%. Это было бы скоростью роста, аналогичного уровню предыдущих лет, но более умеренный, чем ожидаемый рост в 2025 году.
Такая динамика также наблюдается в Хорватии, последней стране, присоединившейся к европейской зоне. В нем также сообщается о повышении цен за год до введения евро, увеличившись на 17% в 2022 году. Затем рост замедляется и увеличивается от 6% до 10% в год. Скорее всего, аналогичный сценарий будет развиваться в Болгарии в 2026 и 2027 годах.
Иван Велков, председатель Fiabci Bulgaria:
Будет рост цен на недвижимость в новых проектах — те, которые только начинают разрабатывать, строить и впоследствии будут продаваться. Причиной является глобальное увеличение инфляции, а также увеличение затрат на рабочую силу, материалы и человеческие ресурсы. Это всемирная тенденция, которая не только влияет на Болгарию.
С другой стороны, уже построенные здания — особенно те, которые имеют структурные, технические или энергетические дефекты — вероятно, не смогут сохранить свои цены. В настоящее время многие владельцы таких недвижимости пытаются продать их по высоким ценам, но рынок не будет поддерживать их, если качество не оправдывает его.
Я ожидаю, что на рынке произойдет естественный «скрининг» — процесс ферментации, который различает действительно качественные свойства. Новое строительство обязательно должно соответствовать более высоким стандартам, поскольку мы вступаем в новую эру с новыми правилами и требованиями, наложенными Европейским союзом.
За последние несколько лет цены на недвижимость в Болгарии постоянно росли. В Софии средние цены на квадратный метр превышают 2000 евро, и ожидается, что с принятием евро имущества быстро расти.
Однако, если многие владельцы сохранили свою недвижимость для продажи в ожидании евро, многие дома могут быть размещены на рынке, что может привести к долгосрочной амортизации.