Рынок недвижимости в Болгарии по -прежнему представляет серьезный интерес для людей. Однако сегмент в Софии достиг записей по количеству транзакций. Вот почему Bloomberg TV Bulgaria спросила ведущих экспертов: чего ожидать от рынка недвижимости в Софии?
Материал не является рекомендацией для принятия инвестиционного решения.
Георги Киров, партнер Colliers International:
Удивительно, но для многих цен на недвижимость находятся на стабильности, в том числе основные рынки, такие как София. Вопрос полностью логичен, потому что в настоящее время мы видим увеличение цен на продукты питания и другие товары, что вызывает опасения, что то же самое может быть передано в свойства, особенно в связи с предстоящим внедрением евро и соответствующей цены.
Однако в сфере недвижимости логика отличается. Там цена определяется главным образом балансом между спросом и предложением, а также конкретными факторами, такими как развитие области и наличие ключевой инфраструктуры. В настоящее время мы не видим резкого роста цен, и мы не ожидаем, что это произойдет к концу года. Индикатором в этом направлении является тот факт, что «зеленые» транзакции завершаются без требования инвесторами для положений, компенсирующих инфляцию. Это показывает уверенность в том, что они могут продавать на фиксированных уровнях, не беспокоясь о значительных изменениях.
Следовательно, ожидается, что рынок останется стабильным, с небольшим увеличением цен. В прошлом году было зарегистрировано только около 4%, что на первый взгляд казалось низким, особенно на фоне сделок в центральных регионах Софии, таких как «Восток» и «Обориште», где цены достигают 3-4 тысячи евро за квадратный метр и увеличиваются на большие проценты.
Объяснение состоит в том, что общая статистика также формируется проектами в новых районах, которые еще не имеют инфраструктуры. Там строители и инвесторы не могут позволить себе резкое увеличение. Таким образом, средний рост для Софии остается около 4%. В более широком плане рынок переходит от консолидации населения в четырех основных городах, что поддерживает устойчивый интерес к новым жилым районам.
Dobromir Ganev, консультант и аналитик по недвижимости, Bomfort & Foros Brokers:
В последние месяцы, в том числе в первой половине 2025 года, на рынке недвижимости в Софии наблюдается чрезвычайно сильный рост. Объем сделок увеличился на 14% и достиг почти 20 000 человек — абсолютная запись с 2005 года. Такая динамика не видна в других городах, что делает рост для Софии еще более впечатляющей. Для сравнения, в течение 2024 года увеличение составляло около 10%, в то время как теперь темп еще более мульти. Это также неизбежно влияет на цены.
С начала года рост цен был двумя в большинстве областей: Vitosha с 19%, долиной Малиновой и Mladost с 12%, Nadezhda — 11%, Lyulin — 9,5%, Dragalevtsi — 7%, Lozenets — 6%. Среднее значение для Софии увеличение составляет около 14-15% только в первом квартале. Ожидается, что эта тенденция будет поддерживаться в ближайшие месяцы.
Основными факторами, которые поддерживают активное рынок: чрезвычайно низкие процентные ставки и растущее ипотечное кредитование, увеличение валового вознаграждения (более 100% в течение пяти лет), продолжая миграцию в капитал и ограниченное предложение. С начала 2025 года новое строительство в Софии резко упало — на 35% в области и 43% в начальных жилищах по сравнению с тем же периодом 2024 года. Ситуация аналогична вторичному предложению. Все это поддерживает сильное давление на повышение цен.
На ожидания въезда в зону евро в дальнейшем влияют. Многие покупатели поспешили заключить сделки, что создает высокую активность рынка. В первые месяцы 2026 года может быть небольшое затишье в количестве транзакций, но цены вряд ли снизится. Даже с некоторой задержкой, причины их стабильности остаются: инфляция, увеличение дохода, миграция в Софию и ограниченное предложение.
В долгосрочной перспективе проценты инвестиционных фондов в приобретении жилых зданий для аренды, а также увеличения присутствия иностранных покупателей могут еще больше повысить цену давления. Следовательно, прогноз заключается в том, чтобы рынок оставался активным, а цены стабильны с тенденцией к умеренному увеличению, без вероятности реального снижения.
Yavor Kostov, управляющий партнер Cushman & Wakefield Forton:
Ожидается, что к концу года цены на недвижимость в Болгарии будут продолжать расти в контексте подготовки к введению евро в качестве основной валюты. Некоторые продавцы могут отозвать свои недвижимость с рынка, ожидая более высоких цен в ближайшие годы, в то время как другие покупатели остаются активными, стремясь решить проблему жилья до повышения цен.
Прогноз рынка за активный период в 2025 и 2026 годах, с динамикой хороших сделок. Ожидается стабильный спрос, который будет поддерживать деятельность, хотя некоторые свойства могут быть временно отозваны. Это создает баланс между спросом и предложением, рынок будет характеризоваться активностью и умеренным повышением цен.
После этого периода ожидается стабилизация рынка, плато и возможные корректировки в отдельных сегментах, но общая тенденция остается положительной. Основным фактором является соотношение активных покупателей и ограниченного поставки недвижимости, которое будет продолжать поддерживать рынок живым и динамичным.
Антон Ильев, соучредитель агентства по недвижимости KA5:
Я ожидаю, что к концу 2025 года будет более умеренный рост цен на недвижимость, в основном в самых востребованных апартаментах класса один спальня и с одной спальней с бюджетом до 150 000 евро. Это увеличение, вероятно, будет продолжаться до декабря, причем движущей силой является покупка паники, вызванная ожиданиями, связанными с внедрением евро и возможным увеличением процентных ставок после 1 января.
Тем не менее, не ожидается, что реальный рост цен не будет значительным и больше связан с инфляцией, чем с изменением валюты. Паника среди покупателей начнет представлять в рождественские каникулы, когда введение евро уже является фактом. Тогда покупатели не будут иметь чрезвычайную ситуацию, и рынок стабилизируется.
Ситуация дополняется поведением продавцов. Некоторые задерживают продажу их недвижимости, ожидая роста цен, в то время как другие стремятся заключить сделку до конца года. Это создает дефицит доступных свойств на рынке и поддерживает деятельность.
Таким образом, к концу 2025 года ожидается, что рынок останется активным, с умеренным повышением цен, и после начала 2026 года ситуация успокоится, а динамика цен будет более устойчивой и предсказуемой.
Александр Бочев, председатель Национальной ассоциации недвижимости:
К концу этого года я ожидаю, что рост цен на недвижимость будет содержать в том темпе, который мы наблюдали в первой половине. Мы, вероятно, сообщим о увеличении примерно на 15-18% по сравнению с 2024 годом. Это значительное увеличение, но в ближайшие годы он начнет замедляться.
Мои прогнозы заключаются в том, что в 2026-2027 годах темпы роста вернутся к более умеренным значениям, аналогичным показателям предыдущих лет, когда увеличение составляло от 6% до 15% на годовой основе. Мы уже наблюдали такую динамику в других странах, которые присоединились к области евро. Примером является Хорватия, которая стала участником в 2023 году. Там в 2022 году, незадолго до поступления евро, цены на недвижимость сообщили о своем наиболее сильном росте. В ближайшие годы — 2024 и 2025 годы — темпы были нормализованы, хотя цены продолжали расти.
Я ожидаю аналогичного сценария для Болгарии. Цены не перестанут расти и не будут оставаться на текущих уровнях, но рост, вероятно, станет более умеренным. Это означает, что после сильного роста в 2025 году, в течение следующих двух лет рынок будет более сбалансированным, эта тенденция будет стабильной, но медленной ростом.
С начала 2025 года цены на жилье в Софии были высоко подняты, и существует большой интерес к требованию новых объектов.
Серьезным мотивом спроса является предстоящий вход в зону евро. Многие люди пытаются приобрести недвижимость, беспокоясь о следующем увеличении.
Кроме того, все больше и больше болгар хотят поселиться в столице, что приводит к нехватке рыночных предложений. Тем не менее, ожидается, что цена будет продолжаться до следующего года. После этого в городе ожидается некоторое подтверждение цены.