Рынок жилья в крупных городах нашей страны не остынет, а станет более прагматичным и умеренным. Рост цен будет следовать за ростом доходов и инфляции и не будет выражаться двузначными числами. Он предсказывает Евгений Васильев, владелец и менеджер Sorenda Real Estateв шоу «В разработке» на Bloomberg TV Болгария с ведущим Антонио Костадинов.
Основным драйвером рынка является спрос, который движет банковский сектор благодаря легкому доступу к кредитам, низким процентным ставкам и не столь жестким условиям для граждан при получении ипотечного кредита, отметил Василев. Он считает, что условия для высокого спроса и роста цен на жилье все еще существуют.
«Банковские кредиты остаются доступными, и после 1 января 2026 года банки будут иметь еще больший ресурс — около 15 миллиардов левов (поскольку коммерческие банки еврозоны обязаны поддерживать минимальные обязательные резервы в размере 1% вместо 12%, которые являются требованиями БНБ — прим. ред.). Он не обязательно будет использован сразу и потечет в экономику в виде ипотечных кредитов, но позволит банкам искать все более широкую клиентскую базу», — сказал гость.
На рынке недвижимости нет «пузыря»
Экономических предпосылок называть ситуацию на рынке недвижимости пузырем или перегревом нет, считает Васильев. По его словам, сочетание легкого кредита, низкого предложения, особенно в крупных городах, и возросшей стоимости строительной продукции приводит к росту цен на жилье.
«С 2022 по 2025 год стоимость строительной продукции увеличилась на 70%, включая рабочую силу. Рабочая сила выросла в цене вдвое. Строительные подрядчики не могут не отразить возросшую стоимость продукции в ценах для конечного потребителя».
Что касается процентных ставок по ипотечным кредитам, Васильев ожидает, что после вступления нашей страны в еврозону они останутся на нынешнем уровне 2,5-3% или сравняются со средними ставками в валютном союзе, которые составляют 3,3%. Причина – высококонкурентная банковская среда в нашей стране.
Он приводит расчеты того, как изменится размер ежемесячного платежа, если средняя процентная ставка в Болгарии с 2,6% на данный момент поднимется до 3,3%. При кредите в 150 000 евро и сроке погашения 20 лет она увеличится на 50 евро – с 750 до 800 евро.
«Это не фатально, и людям не следует бояться. Но я не вижу рыночной логики в повышении ставок по ипотечным кредитам», — отметил Васильев. Он посоветовал покупателям откладывать не более 40% семейного дохода на ежемесячные выплаты по ипотеке.
Геотермальная энергия для отопления и охлаждения будущих зданий
Sorenda Real Estate рассматривает возможность использования геотермальной энергии для питания своих будущих зданий, особенно крупных многоквартирных домов, в качестве альтернативы отоплению и газовому отоплению, сказал Васильев, добавив, что компания в настоящее время проводит исследования в Софии, поскольку располагает информацией о том, что территория столицы благоприятна для подобных проектов.
С октября 2023 года происходят изменения в законодательстве, которые облегчают возможность получения разрешения на строительство для обеспечения этого вида энергии в будущих зданиях, отметил гость.
«Согласно нашим исследованиям, счета за отопление и охлаждение могут снизиться на 70% по сравнению со средним показателем в Софии, не говоря уже о влиянии на окружающую среду».
Василев напомнил, что согласно требованиям ЕС по устойчивому строительству к 2030 году не менее 40% будущего строительства должно быть обеспечено альтернативной энергией. «Возврат будет для конечного потребителя, поскольку в долгосрочной перспективе он сэкономит десятки тысяч левов, которые он отдал бы за использование традиционной энергии», — отметил гость.
Для инвесторов в краткосрочной перспективе инвестиции являются дорогостоящими, поскольку необходимо проводить дополнительное бурение и установку. «Но эти инвестиции будут за наш счет, мы не намерены повышать цену на конечный продукт, так как рынок немедленно отреагирует, если мы слишком сильно повысим цену, независимо от выгоды для клиентов в будущем», — сказал Васильев.
Будут ли банки предлагать новые ипотечные продукты после вступления в еврозону? Нужны ли дополнительные меры по регулированию ипотечного кредитования? Каковы тенденции в выдаче разрешений на строительство в этом году?
Полный комментарий смотрите в видео.
Вы можете посмотреть всех гостей шоу «В разработке» здесь.