Рынок недвижимости в Болгарии начинает демонстрировать признаки успокоения после сильного роста в 2024 и 2025 годах с замедлением количества сделок и снижением темпов роста курса. Однако явных сигналов избыточного предложения нет, даже в Софии, где наблюдается локальное увеличение предложения. При этом финансовая доступность для покупателей ухудшается, а геополитическая неопределенность оказывает косвенное влияние на рынок. Это прокомментировал Добромир Ганев, партнер «Комфорт и Форос Брокерс»в шоу «В разработке» на Bloomberg TV Болгария с ведущим Антонио Костадинов.
Рынок недвижимости в нашей стране демонстрирует признаки замедления, которое ожидалось еще до начала 2026 года, при этом рост предложения остается ограниченным. Рост предложений в Софии составляет около 10%, что недостаточно, чтобы говорить о переизбытке предложения на фоне спада нового строительства, особенно Софии — примерно на 25-30%, и Варны.
«Я бы не сказал, что существует переизбыток предложения, меня даже беспокоит, что предложения недостаточно для удовлетворения спроса», — сказал Ганев.
Ожидается замедление роста цен
После нескольких лет двузначного роста ожидания рынок перейти к более умеренному росту, что ослабит давление на покупателей. Снижение темпов роста курса до однозначных цифр уже наблюдается, и такая динамика рассматривается как более здоровая для рынка.
«Двузначный рост был каждый квартал, начиная с 2022 года. Мы входим в топ-3 стран ЕС, которые демонстрируют серьезный рост цен. Надеюсь, мы войдем в однозначный рост, даже войдем в рост до 5%. Это позволит снизить нагрузку на ухудшающуюся доступность недвижимости», — подчеркнул Ганев.
Ухудшение финансовой доступности
Серьезной проблемой остается несоответствие между доход в Болгарии и цены на жилье, которые углубились в последние годы. Данные НСИ показывают, что цены на жилье уже значительно опережают рост заработной платы, особенно в крупных городах.
«2024 год впервые продемонстрировал обратную тенденцию, то есть рост цен на жилье уже значительно опережает рост брутто-зарплат в Болгарии, и, к сожалению, эта тенденция продолжается», — сказал гость.
Покупатели становятся более осторожными
Рост цен в последние годы привел к более требовательному поведению со стороны покупателей, которые больше внимания уделяют качеству, местоположению и инфраструктуре. В то же время панические покупки, характерные для предыдущего периода, уже ослабевают.
«Я думаю, что мы увидим более логичный рынок, более спокойный рынок, где решения будут достаточно обдуманы с обеих сторон», — отметил Ганев.
Более активные инвесторы
По мнению эксперта, активизация инвесторов со вторичного рынка и инвесторов в крупных городах, например, строительных подрядчиков, может ограничить давление на рынок.
«Я надеюсь, что эти инвесторы начнут более активные процессы продаж, будут более консервативны с точки зрения ожидаемой прибыли и выставят на рынок больше объектов недвижимости, чтобы рынок мог быть сбалансирован», — сказал Ганев.
Смотрите весь разговор на видео.
Вы можете посмотреть всех гостей шоу «В разработке» здесь.