Президент Цзиньпин пообещал помочь стране изменить статус разорванного рынка недвижимости и противодействовать внешним шокам — проблема, которая снова была сосредоточена в этом месяце после того, как США и Китай обвинили друг друга в нарушении коммерческого перемирия, согласованного в мае.
Система пенсионных фондов, которую Китай приняла в Сингапуре три десятилетия назад, требует, чтобы работники и работодатели ежемесячно вносили в общий фонд, который затем может предоставлять ипотечные кредиты, часто с более низкой процентной ставкой банков.
Рост ссуд из Фонда страхования опередил рост коммерческих банков
Его важность выросла в то время, когда банки, которые были привлечены к экономике за последние несколько лет, боролись с рекордом низкой маржи, замедляют прибыль и растут плохие долги.
Тем не менее, некоторые аналитики скептически относятся к тому, что меры по облегчению финансовых потребностей заемщиков будут достаточными для консолидации восстановления жилищного сектора.
Усилия «предоставляют альтернативу банковским ипотечным кредитам, но не могут справиться с дефицитом спроса, что является основной причиной слабости сектора», — пишет аналитики Bloomberg Intelligence, Кристи Хонг и Моника в примечаниях во вторник.
Продажи жилья продолжали снижаться в мае. Снижение транзакций на 28% в прошлом месяце подчеркнуло опасения покупателей по поводу статуса компании и более широкого сектора.
Проблемы в прошлом
В прошлом страховой фонд не был полностью использован, отчасти из -за многих ограничений.
При покупке дома китайский средний класс обычно принимает совместный ипотечный кредит в банке с более высокими процентными ставками и меньшим и более дешевым кредитом, чем страховой фонд.
Сумма займов, которые человек может использовать из фонда пенсионного страхования, обычно ограничена — она определяется различными факторами, включая какую сумму инвестировала в фонд и его семейное положение. В большинстве мест право людей вносить первоначальные взносы с этими деньгами также ограничено.
С прошлого года многие города начали облегчить правила. В этом году, по крайней мере, 50 муниципалитетов и городов облегчили условия того, как люди могут использовать кредиты, предоставляемые Фондом социального обеспечения, включая увеличение суммы, которую они могут взять, согласно China Index Holdings.
На этой неделе Shungen, наименее доступный город в Китае, позволил жителям снять свои месторождения по схеме для финансирования первоначальных взносов. Последнее облегчение последовало за значительным облегчением в марте, которое включало почти двойное увеличение квоты ипотечного кредита до уровня в 2023 году.
Фонд все чаще используется. В капитале Пекин он финансировал 33% домашних ипотечных кредитов в прошлом году, по сравнению с 29,4% в 2020 году.
Более дешевые ипотечные кредиты
Центральный банк недавно снизил процентные ставки по ипотечным кредитам, предоставленным жилищным фондом, что делает их на 0,9 процентных пункта дешевле, чем банковские кредиты.
Хотя снижение процентных ставок снижает стоимость кредитов для покупателей жилья примерно на 3%, облегчение «довольно незначительно» и вряд ли приведет к увеличению продаж жилья, сказал Лю иезьян, базирующийся в аналитике Hong Kay Honkong в Uob Kay Hian.
«Это сигнал правительственных усилий», — сказал Лю. «Но, в конце концов, широкое возмещение рынка недвижимости зависит от эффективного реализации политики и лучших экономических перспектив.
Эти усилия «дают альтернативу банковской ипотеке, но не могут справиться с дефицитом спроса, что является основной причиной слабости сектора», — пишет аналитики Bloomberg Intelligence Christie Hong и Monica в записке во вторник.
Пока что фонд резервного копирования помогает заполнить нехватку, поскольку кредиторы уменьшаются. Неоплачиваемые домашние кредиты из фонда увеличились на 3,4% в 2024 году, в то время как кредиты от коммерческих банков упали на 1,3%.
Процентная ставка по ссудам пенсионного фонда Китая ниже, чем основная процентная ставка банка
В отличие от банков, Фонд гарантийных претензий имеет достаточные средства для более агрессивного кредитования. С вкладами почти 180 миллионов работодателей и работников по всей стране, фонд имеет непогашенные 10,9 трлн. Юань к 2024 году, что является больше, чем непогашенная сумма его ипотечных кредитов, согласно официальным данным.
Исследователь по информатике Эли Джан — типичный молодой покупатель, который использует фонд. В 2023 году 30-летний футболист приобрел корпус 65 квадратных метров (700 квадратных футов) в пригороде Пекина. С тех пор Джан каждый месяц использует фонд, чтобы частично покрыть свою ипотеку в размере 550 000 долларов.
«Жилищные кредиты из фонда становятся дешевле», — говорит Джан, который в настоящее время платит процентную ставку около 2,85% за ипотечные кредиты из фонда. «С его помощью моя ипотека довольно доступна».