Поведение покупателей будет иметь решающее значение для рынка недвижимости в 2026 году, поскольку именно спрос определяет объем сделок и цены. Уже в последнем квартале 2025 года значительная часть покупатели – около 25%. Это были люди без достаточной доплаты, те, кто не имел возможности взять кредит, а также покупатели, у которых не было острой потребности в жилье. Вот что он сказал Гергана Тенекеджиева, исполнительный директор ADDRESSв шоу «В разработкеBloomberg TV Болгария с ведущим Георгий Месробович.
Спрос в 2026 году: отток некоторых покупателей и более четкий профиль
«В какой-то период рынок в основном двигался за счет домохозяйств, решающих реальную жилищную проблему — покупка для собственного пользования, переезд, смена типа жилья», — комментирует гость. Тенекеджиева также отметила, что хотя 2026 год только начинается, ежедневная динамика спроса по состоянию на 9 января выглядит похожей на динамику последних месяцев 2025 года. По ее словам, это слишком короткий срок для однозначных выводов, но он дает ранний признак более осторожного отношения.
По словам собеседника, покупатели и дальше будут ориентироваться на районы, которые традиционно считаются хорошими для жизни и отдают предпочтение на протяжении многих лет. В то же время она ожидает, что меньшую часть спроса составят инвестиции, которые направят интерес к районам «будущего» с потенциалом развития, особенно там, где цены более доступны и наблюдается значительный объем нового строительства.
Ипотека и регулирование: проблема исходит от цен и доходов
Тенекеджиева отметила, что предупреждение НББ в 2025 году об уровнях ипотечного кредитования не привело к немедленным изменениям в поведении покупателей. По ее словам, меры регулирования, введенные с 2024 года и вступившие в силу с 1 октября, оказали более существенное влияние, а «реальный результат» можно было увидеть в начале 2025 года, когда часть покупателей без достаточного участия ушла с рынка.
На 2026 год гость выделил еще одну проблему: сможет ли большая группа претендентов на ипотеку «вписаться» в требования по более высоким ставкам. Здесь, отметил собеседник, ключевым тестом будет то, останется ли ежемесячный платеж по кредиту ниже 50% дохода семьи.
Цены, выбор и предложение: компромисс в районе, баланс возвращается
Собеседник отметил, что в 2025 году впервые зафиксирован рост цены опережал рост доходов, но это наблюдалось в основном в крупных городах. По ее словам, на национальном уровне движение было более тесным: в среднем цены на недвижимость росли примерно с той же скоростью, что и доходы. Отныне, пояснил гость, темпы повышения заработной платы остаются решающими, поскольку именно они приносят «мир» и позволяют людям делать инвестиции.
Когда дело доходит до того, на какой ценовой диапазон будут ориентироваться покупатели, она непреклонна в том, что они с большей вероятностью будут «следовать за рынком», чем выберут сегмент с фиксированным бюджетом. Она отметила, что в Софии средняя стоимость домов составляет около 200 000 евро, и добавила, что наиболее распространенным компромиссом является площадь в квадратных метрах, тогда как местоположение и качество остаются ведущими критериями.
Что касается структуры рынка, Тенекеджиева сказала, что новое строительство остается очень активным, и она считает, что оно продолжит лидировать. Параллельно с этим она также сообщила об изменении ситуации на вторичном рынке: дефицит предложения с 2025 года начал «ликвидироваться» уже в последнем квартале, и, по ее словам, наблюдается рост предлагаемой недвижимости примерно на 19%. Это, отметил собеседник, восстанавливает баланс между покупателями и продавцами и приводит к ситуации, когда «на одну недвижимость есть один покупатель», а на рынок выходят и продавцы, купившие в инвестиционных целях.
В заключение Тенекеджиева отметила, что на данный момент в крупных городах достаточно домов, отвечающих спросу. Инвесторы, прокомментировал гость, продолжают искать подходящие земли и вкладывать средства в более качественные проекты и в лучшие районы, одновременно вкладывая средства в инфраструктуру, чтобы выбор покупателей мог обернуться улучшением качества жизни после покупки.
Полный комментарий смотрите в видео.
Вы можете посмотреть всех гостей шоу «Развитие» здесь.