Рынок недвижимости в Болгарии не раздулся, нет сегментов, которые раздулись до такой степени, что в 2026 году мы ожидаем спада или сюрпризов. Нас могут только удивлять экономические и геополитические потрясения, которые происходят за пределами страны и никто не может предсказать их последствия. Скорее, ожидается, что год будет аналогичен 2025 году, с постепенным ускорением тенденций. Это прокомментировал Георгий Киров из консалтинговой компании Colliers в интервью с Георгий Месробовичв эфире шоу «В разработке» на Bloomberg TV Болгария.
Он отметил, что заполняемость офисов, торговых и промышленных помещений близка или равна уровню технических вакантных площадей в 1-2%, что позволяет обеспечить текучесть арендаторов, а это означает, что в настоящее время они могут работать на своем абсолютном максимуме. «Мы не видим объемов строительства, которые можно было бы реализовать в следующем году, и это меняет картину», — отметил Киров.
Доходы по-прежнему растут быстрее, чем цены на жилье
Доходы в Софии продолжают расти быстрее, чем цены на жильеПо словам Коллиерса. Доходы в столице к осени выросли более чем на 15%, а цены на жилье выросли примерно на 5-6%. По словам Кирова, это означает, что жилье становится более доступным. Но мнение людей прямо противоположное, признал он.
«Она становится все дороже в районах, где нет земли под застройку, а также в районах, где есть высокий спрос или которые расположены близко к центру. В Софии много новых проектов в бывших промышленных зонах и в кварталах, которые два года назад выглядели полярными, жилье там стоит около 2000 евро за квадратный метр».
Не стоит смотреть на кварталы «Изгрев» и «Оборище» и думать, что все дорожает, отметил Киров и добавил, что основная часть выходящих метражей сосредоточена в «Манастирски ливади», «Студенческий град», «Витоша», где цены значительно умереннее.
«Данные на осень показывают, что болгарский рынок остается финансово доступным. Семья из двух человек и двух детей, в которой оба родителя работают и получают высокие зарплаты, а максимум 30% дохода уходит на жилье, может окупить ее примерно за 15 лет. В Праге и Варшаве этот срок составляет более 20 лет, а в Западной Европе — еще дольше», — отметил Киров.
Цены в Болгарии по-прежнему умеренные, а кредит дешевле, чем в Западной Европе, но главным фактором финансовой доступности жилья является не процент по кредиту, а главным образом его цена, отметил гость.
Не евро, а недостаточное предложение приводит к росту цен на жилье
По мнению Кирова, две тенденции регулируют рынок жилья в нашей стране. Краткосрочный тренд связан с евро, а долгосрочный – со спросом и предложением жилья в городах.
«В Софии, как в крупнейшем городе, наблюдается рост цен, в некоторых микрорайонах они достигают 3500 евро за квадратный метр с НДС, в других — свыше 5000-6000 евро за квадратный метр, но средняя цена по столице остается в районе 2000 евро».
Видно, что денег в обращении стало больше, уже больше года люди стоят в очередях в банках и обменных пунктах, чтобы обменять деньги, отметил Киров. Он объясняет увеличение денежной массы главным образом деньгами, которые не находились в обращении, поскольку с них не платились налоги, и теперь снова входят в экономику. Рост денежной массы в обращении создает инфляцию, а не евро, отметил гость.
«Движение застоявшихся средств с введением евро выводит теневую экономику и приближает ее к реальной, что является полезным процессом», — отметил Киров.
Более длительный тренд, определяющий цены на жилье, связан со спросом и предложением. Статистика НСИ за третий квартал этого года показывает, что в Софии началось жилищное строительство и введено в эксплуатацию зданий меньше, чем в предыдущие годы. «Это можно объяснить политическим циклом, новой администрацией в столице, моментом сотрудничества после смены главного архитектора», — комментирует Киров.
«К концу третьего квартала в Софии началось строительство чуть менее 5 тысяч жилых единиц, сдано около 6 тысяч. Разрешения на строительство есть примерно на 9 тысяч жилых единиц. Но статистика ESGRAON показывает, что город растет примерно на 17 тысяч человек в год. Если предположить, что в одном жилом доме проживает полтора человека, то это создает спрос примерно на 11 тысяч жилых единиц».
В Софии наблюдается нехватка жилья, и эту тенденцию будет трудно переломить, считает гость, добавляя, что когда предложения меньше, а спроса больше, цены растут.
Каковы тенденции на рынке офисной недвижимости в Софии? Какова будет сумма инвестиций в недвижимость в Болгарии к концу года? В какие сегменты рынка недвижимости коммерческие банки направят свои инвестиции в следующем году после сокращения обязательных минимальных резервов? Можем ли мы ожидать волну нового предложения на рынке вторичного жилья? Имеют ли домохозяйства в Болгарии опасную задолженность?
Полный комментарий смотрите в видео.
Вы можете посмотреть всех гостей шоу «В разработке» здесь.