После вступления Болгарии в еврозону на рынке жилья в Софии наступит некоторое затишье. Ожидания покупателей и продавцов в настоящее время расходятся. Покупатели полагают, что цены на недвижимость упадут после вступления в еврозону, а продавцы — что они вырастут. Такое расхождение в ожиданиях окажет давление на динамику рынка и цены, по крайней мере, в начале года. Он предсказывает Даниэла Грозева, новоизбранный председатель Национальной ассоциации «Недвижимость» (НСНИ), в шоу»характеристики» с ведущим Христо Николов.
Несколько дней назад мы пригласили участников из других стран, вступивших в еврозону – Хорватии, Литвы, Латвии, Словакии – на национальную конференцию NSNI. Независимо от того, когда это произошло, особых потрясений на этих рынках недвижимости не произошло, рассказал председатель НСНИ на 2023-2025 годы Александр Бочев.
«В Хорватии ситуация была следующая: за годы до принятия решения о вступлении в еврозону цены на недвижимость выросли на 6-9%. За год до вступления (2022) цены выросли на 15-17%, а после вступления в еврозону (2023-2024) цены вернулись к плавным темпам роста до 2022 года. Думаю, то же самое произойдет и в Болгарии. Этот год будет пиковым — мы, скорее всего, реализуем рост на 17-18%. цены на национальном уровне. В ближайшие 2-3 года у нас снова будет рост цен, но более медленными темпами — от 5 до 10%.
Гости отметили ухудшение доступности жилья – тот факт, что цены на недвижимость растут быстрее, чем зарплаты. Ситуация в Софии следующая: с декабря этого года по сентябрь этого года средняя брутто-зарплата, по данным НСИ, выросла всего на 3% (с 3388 лв. до 3494 лв.). При этом цены на жилье в столице выросли на 3% в первом квартале, на 5% во втором, а данные по третьему пока не обнародованы.
Рынок жилья не может остановиться. Народная психология болгар такова, что они хотят иметь свою собственность. В 2026 году на рынке появятся люди, которые будут покупать жилье для нужд, — прокомментировала Даниэла Грозева.
По мнению Александра Бочева, средние значения зарплаты несколько не связаны с рынком недвижимости. Средняя зарплата рассчитана таким образом, что такие суммы берут лишь 2-3% работающих. Есть много людей, которые зарабатывают выше средней зарплаты. Это активные покупатели недвижимости прямо сейчас, и это люди, которые покупали недвижимость в течение последних 5-6 лет. Поэтому я тоже думаю, что рынок недвижимости не остановится», — добавил он.
«Рынок недвижимости в основном определяется демографическими тенденциями и миграцией – люди переезжают из одного города в другой».
В разговоре обсуждалась еще одна важная тема: после вступления Болгарии в еврозону банки изменят метод формирования процентов по жилищным кредитам.
В настоящее время средние процентные ставки по ипотечным кредитам в еврозоне составляют от 3,00% до 3,50% (ред. — а в Болгарии они составляли 2,47% в сентябре этого года). Вопрос в том, будет ли это приемлемо или неприемлемо для покупателей, ведь в период, когда на рынке недвижимости Болгарии было больше всего сделок – 2007-2008 гг., процентные ставки составляли около 8%. Даже если процентные ставки в Болгарии после вступления в еврозону вырастут до 3%, это произойдет плавно и не вызовет шока для рынка, прокомментировал Александр Бочев.
С 1 января 2026 года правители Болгарии предлагают увеличить налогово-страховую нагрузку (страхование фонда «Пенсии» увеличится на 2 процентных пункта, будет повышен максимальный страховой доход, а также налог на дивиденды). Это означает, что сотни тысяч людей, занятых в экономике, с начала года будут получать меньшую чистую заработную плату, если работодатель не решит их компенсировать.
Повлияет ли это на поведение покупателей жилья? По мнению Даниэлы Грозевой, в начале 2026 года люди будут буквально прислушиваться к происходящему и наступит затишье, под влиянием всех тех факторов, о которых говорилось в разговоре.
По мнению Александра Бочева, есть факторы, которые влияют и в обратную сторону — например, то, что покупательная способность болгарских граждан выросла за последний год, и что после вступления в еврозону Болгария станет более привлекательной для иностранных инвесторов.
Смотрите больше в видео!
Все гости шоу»характеристики«Вы можете посмотреть здесь.