Средние цены на жилье Стоимость старых зданий в популярных центральных районах Софии, таких как Памятник Доктору, уже превышает 5000 евро за квадратный метр. В районе «Изток» средние цены составляют более 3800 евро за квадратный метр, в «Лозенец» — более 3500 евро за квадратный метр, а в «Борово» — около 2900 евро за квадратный метр. Об этом сообщили Явор Пейчев, исполнительный директор «Имотека»в шоу «В разработке» на Bloomberg TV Болгария с ведущим Георгий Месробович.
Он отметил, что в этих предпочтительных, урбанизированных и облагороженных районах темпы роста выше, чем в новом строительстве. Однако цены на новостройки в этом году также выросли, и в Софии теперь сложно найти их по цене ниже 2000 евро за кв.м. Новостройки ниже этого ценового порога можно найти только в северных, северо-восточных и северо-западных районах столицы, где цены составляют от 1800 до 1900 евро за кв.м, сообщил Пейчев.
«Новое строительство предлагает хорошие схемы оплаты, которые позволяют покупателям правильно распределить свой бюджет и сбережения для инвестирования в недвижимость. Именно по этой причине более 60% сделок концентрируются в новом строительстве», — отметил гость, добавив, что старое строительство всегда будет оставаться предпочтительным, но на рынке его не хватает.
Год трех скоростей
2025 год для рынка жилья можно разделить на три периода, сказал Пейчев. С начала года и до мая-июня покупатели были крайне активны, но и осторожны в своем решении о покупке недвижимости, выискивая в основном двух- и трехкомнатные квартиры.
«На рынке было много покупателей, которые имели сбережения и хотели вложить их в строящуюся недвижимость с целью перепродажи и получения прибыли», — прокомментировал гость. Дома в пригородных районах и в 40 км от крупных городов также пользовались спросом, особенно вокруг четырех крупных городов Болгарии.
После новости о вступлении Болгарии в еврозону на рынке недвижимости крупных городов появилось рекордное количество покупателей и продавцов. «Это привело к рекордному количеству обращений в агентства недвижимости и строительно-инвестиционные компании, предлагающие новое строительство, а также к множеству завершенных сделок в июне, июле и августе», — отметил Пейчев.
Однако с начала осени энтузиазм поутих и он сообщил об уходе части покупателей, сопровождавшемся корректирующими мерами БНБ при выдаче кредитов.
Низкий уровень проблемных кредитов
Общий объем загрузок ипотечные кредиты к середине года он превысит 26-27 млрд левов, но проблемные кредиты по данным НББ сокращаются, отметил собеседник. В июне они составляли 2,99%, а к октябрю их доля снизилась до 2,79%.
«Это означает, что в обществе здоровая финансовая культура. Люди знают, какую часть своего дохода нужно направить на выплату ипотеки, а какую оставить для личного домашнего использования».
Со вступлением Болгарии в еврозону минимальные резервные требования банков снизятся с нынешних 12% до 1%, и Пейчев сказал, что это, как ожидается, будет стимулировать дополнительное ипотечное кредитование для сохранения и увеличения числа активных покупателей. Это также может привести к новому росту цен. Но он больше ожидает сбалансированного и умеренного роста в 2026 году с однозначными процентами.
За последние месяцы он увидел рост предложений на 10% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
«С сентября число покупателей замедлилось, судя по запросам в агентства недвижимости, которые снизились на 15-25%. Но активные участники, люди со сбережениями, остаются на рынке и сделки продолжают заключаться».
В середине года некоторые покупатели, особенно инвестиции в перепродажу, отказались от участия, поскольку эти отношения стали убыточными из-за роста цен. «Они выпали с рынка, как и люди, которым не хватает доплаты для покупки недвижимости. Это был так называемый кулер на рынке», — отметил Пейчев.
В 2026 году он ожидает умеренного спроса и предложения и отметил, что даже если предложение увеличится, оно не сможет полностью удовлетворить спрос. Ожидается, что в следующем году в предпочтениях покупателей будут доминировать квартиры с тремя спальнями, поскольку люди ищут дома побольше и лучший образ жизни. Есть также ожидания интереса со стороны крупных институциональных инвесторов к объектам недвижимости для оптовой покупки новостроек, отметил Пейчев.
Какие еще факторы за пределами еврозоны повлияли на рынок жилья в 2025 году? Было ли заключено рекордное количество сделок в крупных городах? Ощущает ли рынок уже последствия сокращения количества разрешений на строительство?
Полный комментарий смотрите в видео.
Вы можете посмотреть всех гостей шоу «В разработке» здесь.