Рынок жилья в Болгарии зафиксировано снижение количества сделок в первом квартале, но это пока не отразилось на ценах, комментарий находится в пределах 5%. Срок от принятия решения о покупке недвижимости до завершения сделки увеличивается – если в прошлом году это происходило в течение нескольких дней, то сейчас это занимает два месяца. Такую картину он обрисовал для рынка недвижимости по итогам первого квартала. Борис Димитров, владелец и исполнительный директор «Кредит Навигатор»в шоу «Мир – это бизнес» на Bloomberg TV Болгария с ведущим Цветослав Цачев.
По словам Димитрова, такое сохранение предложения на рынке помогло сбалансировать его, поскольку сильный рост сделок и цен на жилье в последние годы поднял вопросы о том, здоровы ли они, а аналитики часто характеризуют рынок как раздувающийся.
«Прямо сейчас все потенциальные покупатели и продавцы напряжены и ждут, как будут развиваться война в Иране и рост цен на энергоносители, что произойдет с остаточным располагаемым доходом домохозяйств».
По словам гостя, наиболее сильно и непосредственно от ускорения инфляции пострадают люди с более низкими доходами, а у представителей среднего класса, которые являются основным драйвером рынка недвижимости и больше всего полагаются на ипотечное кредитование, серьезных отклонений в желании покупать недвижимость пока не замечено.
Несмотря на более спокойное начало года с точки зрения количества завершенных сделок, Димитров отметил, что динамика в системе сохраняется, а НББ продолжает сообщать о рекордном росте ипотечного кредитования почти на 28%. Для сравнения, средний рост выданных ипотечных кредитов в странах-членах ЕС по данным Европейского центрального банка (ЕЦБ) в 2025 году составит чуть более 3%.
Банки ожидают роста реализованных объемов ипотечных кредитов ближе к концу 2026 года, однако форс-мажорные обстоятельства, такие как война в Иране, могут оказать серьезное влияние на потребителей в будущем, отметил Димитров.
Инвесторы и спекулянты уходят с рынка
Реальных перемен на рынке недвижимости пока не наблюдается, но инвесторы, находящиеся на подготовительном этапе запуска проекта, предпочитают подождать. С начала года также отсутствуют спекулянты, которые активно работали на рынке, покупая недвижимость на начальном этапе строительства, дожидаясь этапа около 15 акта и перепродавая недвижимость.
«Ожидание ускорения инфляции, с одной стороны, заставляет людей инвестировать в недвижимость, поскольку завтра актив будет стоить дороже. Но при сильном росте цен некоторые люди будут воздерживаться от потенциальной покупки, которую они рассматривали».
Димитров напомнил, что НББ требует от покупателей недвижимости с ипотечным кредитом откладывать не более 50% своего располагаемого дохода на погашение кредитных обязательств. Однако он посоветовал заемщикам откладывать на эти цели не более 30% своего дохода, чтобы застраховаться от непредвиденных обстоятельств.
Банки улучшают условия для своих клиентов
По мнению гостя, важнейшими критериями, определяющими деятельность рынок недвижимостиостаются неизменными. Это уровень безработицы и инфляции, перспективы доходов потенциальных покупателей и стоимость кредита.
С начала апреля некоторые банки даже улучшили условия для конечных клиентов, как с точки зрения требований к ним, так и с точки зрения цен, сообщил Димитров.
Средние процентные ставки по ипотечным кредитам в ЕС, по данным ЕЦБ, достигают 3,5%, а в Болгарии они составляют от 2,5 до 2,6%. Лишь несколько банков среди основных участников рынка в нашей стране оценивают с EURIBOR плюс фиксированная надбавка, остальные решили устанавливать цену по средней цене депозитов в БНБ плюс фиксированная надбавка, отметил собеседник и добавил, что такая ситуация выгодна для потребителей.
Ожидается, что ЕЦБ повысит ключевую процентную ставку, чтобы сдержать потенциальное ускорение инфляции в результате войны в Иране, но Димитров напомнил, что Болгария не зависит напрямую от решений центрального банка.
Есть ли у рынка недвижимости в Болгарии резервы, чтобы справиться с более сложной ситуацией? Переходят ли потенциальные покупатели жилья на рынок аренды и как это влияет на цены на аренду?
Полный комментарий смотрите в видео.
Вы можете посмотреть всех гостей шоу «Мир – это бизнес». здесь.