Наиболее заметное охлаждение болгарского рынка недвижимости наблюдается среди быстрых инвесторов или т.н. автоматы для игры в пинбол. Это спекулятивные людикоторые приобретают жилую недвижимость для быстрой прибыли. Чаще всего покупают квартиру на начальной стадии строительства и продают после получения разрешения на заселение. По приблизительным наблюдениям, эта группа покупателей в какой-то момент достигла 15-20% рынка, но сейчас наблюдается спад активности. Эти инвесторы привыкли совершать сделки с более высокой доходностью, чем рынок мог обеспечить в настоящее время. Вот что он сказал Борислав Гостев, генеральный директор лицензированного кредитного посредника «Супер Кредит»«, в шоу»характеристики» с ведущим Христо Николов.
Тот же тип быстрых инвестиций был также популярен в годы, предшествовавшие вступлению Болгарии в Европейский Союз. В 2006–2007 годах люди покупали квартиры в новых районах и перепродавали их несколько месяцев спустя, получая прибыль как от быстрого роста цен в то время, так и от того факта, что большинство застройщиков предоставляли скидки тем, кто первым вошел в недвижимость (в новых объектах). Однако были и спекулянты, которые совершали подобные сделки на пике цен летом-осенью 2008 года и не смогли продать с прибылью.
Гость прокомментировал падение активности рынок недвижимости в Болгарии в первом квартале 2026 года. В целом по стране рынок сократился на 15% — с 45 144 транзакций за первые три месяца 2025 года до 38 154 на начало этого года. Специально для Софии снижение составляет 12%, в Варне и Бургасе — 21% и 18% соответственно, а в Пловдиве — 2%.
«Вторая группа покупателей, где наблюдается снижение активности, — это люди с более ограниченным бюджетом. Там высокие цены на жилье и требование большего самоучастия препятствуют осуществлению сделок. Банки проявляют гибкость, но с осени 2024 года НББ установил потолок соотношения долга к доходам, который не может превышать 50%».
Покупательская активность со стороны IT- и колл-центров в этом году продолжала снижаться. В 2024 году люди из этого сектора полностью доминировали на рынке недвижимости, но в 2025 году он начал остывать. Большая часть тех, кто работает в ИТ-сфере, удовлетворяла свои жилищные потребности в предыдущие годы, а искусственный интеллект негативно влияет на трудоустройство молодых специалистов. Падение этого типа клиентов составляет от 10 до 20%, добавил Борислав Гостев.
Война на Ближнем Востоке и рынок недвижимости
Влияние войны на Ближнем Востоке на рынок недвижимости довольно косвенное, но оно также ощущается реально. Чисто психологически это нормально, когда нас постоянно заваливают негативными новостями. Ситуация аналогична той, что была после вторжения России в Украину — тогда был первоначальный шок, но в какой-то момент люди привыкли к негативным новостям, — прокомментировал Борислав Гостев.
Не исключено, что такая же ситуация произойдет и сейчас, после того как первоначальные сигналы о быстром разрешении конфликта не оправдались. Рост цен на энергоносители приведет к росту инфляции, и вопрос теперь в том, как на это отреагируют сами покупатели, добавил собеседник.
«Вполне возможно, что люди со сбережениями направят свои деньги на покупку недвижимости. Высокая инфляция иногда может способствовать увеличению количества сделок с недвижимостью. Вклады населения в болгарских банках увеличились с 48 миллиардов евро в феврале 2025 года до 58 миллиардов евро в конце февраля этого года».
Заводы закрываются, рабочие теряют работу
Объявления о закрытии бизнеса в Болгарии (полностью или временно), безусловно, влияют на поведение потенциальных покупателей недвижимости — как эмоционально, так и финансово, считает Борислав Гостев. Банки также располагают информацией о городах, где экономическая активность ухудшилась, и оптимизации персонала. К сожалению, государство становится крупнейшим работодателем в стране. Он прокомментировал, что не только крупные заводы, но и все больше и больше малых предприятий вынуждены в той или иной форме закрываться.
В феврале этого года стало известно, что завод автомобильного кабеля «МД Электроник» во Враце будет закрыт, а месяц спустя было объявлено, что пазарджикский производитель аккумуляторов «Элхим-Искра» временно приостанавливает свою деятельность. В 2025 году предполагалось, что «ГП Борднеце – Болгария» закроет оба своих завода по производству кабельных комплектов в стране (в Мездре и Карнобате), а немецкая «БТБ Болгария» заявила, что закрывает швейное производство в Русе. Годом ранее «Леони Болгария» объявила, что закрывает производство кабельных инсталляций в Плевене.
Жилищное кредитование с начала 2026 года.
Гость также прокомментировал ситуацию с ипотечным кредитованием с начала 2026 года. По данным Регистрационного агентства, количество зарегистрированных ипотечных кредитов (законных и договорных) в первом квартале этого года осталось неизменным по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. (13 659 в 1 квартале 2025 года и 13 706 в 1 квартале 2026 года), а в Софии снижение составило 3%. В то же время БНБ сообщает о новых ипотечных кредитах за первые два месяца этого года на общую сумму 991 млн евро, что на 14% больше, чем в январе и феврале 2025 года.
«Такое расхождение в тенденциях вызвано ростом среднего размера ипотечного кредита. Сделок меньше, но больше по объему».
Рост объема новой ипотеки за первые два месяца 2026 года практически соответствует росту цен в 2025 году. По данным НСИ, цены на жилье в среднем по Болгарии в 2025 году выросли на 12,6%, при этом новое жилье выросло на 9%, а на вторичном рынке — на 15%. В Софии рост в среднем составляет 12,7%, из них 11,3% на новые дома и 14% на вторичный рынок.
Рынок недвижимости в Софии возвращается к своему обычному ритму после очень сильного 2025 года. Если мы сравним шестимесячные периоды, то увидим, что спада нет. В четвертом квартале 2025 года и первом квартале 2026 года было совершено около 105 тысяч сделок, столько же было в четвертом квартале 2024 года и первом квартале 2025 года. В нашем холдинге мы также не констатируем спада сделок в первом квартале, но особенно в кредитовании констатируем приятный рост, — рассказал Борислав Гостев.
Смотрите весь разговор на видео.
Все гости шоу»характеристики«Вы можете посмотреть здесь.